NCT / NOWE CENTRUM TCZEWA

Założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nowego Centrum Usługowego w Tczewie

LOKALIZACJA OBSZARU

Nowe Centrum Usługowe (NCT) to teren powojskowy zlokalizowany w miejscu węzłowym dla rozwoju Tczewa. Położone jest w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr 91 (Al. Solidarności), łączącej Gdańsk z południem Polski, oraz ul. Wojska Polskiego – łączącej obszar z historycznym centrum i nadwiślańskimi bulwarami, oddalonymi o około 1 km. NCT znajduje się w odległości około 700 m od Zintegrowanego Węzła Transportowego – kompleksu dworców kolejowego i autobusowego, którym towarzyszy centrum handlowe. Do węzła autostrady A1 jest około 6 km.

CEL PLANU

• Zapewnienie dogodnych warunków przestrzennych dla realizacji zabudowy NCT, w tym układu komunikacyjnego, dostosowane do istniejących warunków terenowych przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.
• Ustanowienie regulacji prawnych zapewniających możliwość kształtowania układu komunikacyjnego i przestrzeni publicznych.
• Określenie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu.

GŁÓWNE ZAŁOŻENIA PLANU

NCT zaprojektowano jako zrównoważony, wielofunkcyjny zespół urbanistyczny, integrujący podstawowe sfery życia w zakresie usług, pracy, obsługi i wypoczynku. Nowe Centrum odpowiada na współczesne i przyszłe potrzeby, aspiracje rozwojowe miasta tworząc unikatowy potencjał dzielnicy dla innowacyjnej gospodarki.

STRUKTURA PRZESTRZENNO-FUNKCJONALNA

Ideą planu jest kształtowanie struktury urbanistycznej, jako zwartej zabudowy miejskiej, powiązanej sekwencją przestrzeni publicznych zintegrowanych z otoczeniem. W obszarze NCT zaprojektowano stopniowanie gęstości i dostępności zabudowy – od zwartego zespołu zabudowy w części północnej, po zabudowę usługowo-przemysłową w części południowej. W części zachodniej wzdłuż granicy planu zaprojektowano strefę wyższej zabudowy.

Zaproponowana struktura umożliwia wariantowy podział nieruchomości na działki inwestycyjne.

Plan przewiduje elastyczny układ funkcjonalno-przestrzenny, pozwalający na zabudowę różnymi funkcjami usługowymi i nieuciążliwymi funkcjami przemysłowymi z towarzyszącą funkcją mieszkaniową wielorodzinną.

Zasady kształtowania zabudowy:

W części północnej obszaru wprowadzono nakaz kształtowania zabudowy obrzeżnej o charakterze zwartej zabudowy miejskiej (na terenach 1.U, 2.U, 3.U, 4.U, 6.U/MW). Fragmenty elewacji istotne dla kompozycji urbanistycznej, oznaczone na rysunku planu na tych terenach wymagają szczegółowego opracowania architektonicznego z uwzględnieniem zastosowanych materiałów wysokiej jakości, wejść do budynków z poziomu terenu oraz iluminacji. Wzdłuż pierzei eksponowanych po stronie północnej i południowej placu 25.KDPL obowiązuje nakaz urządzenia w parterach budynków witryn handlowo-usługowych na odcinku co najmniej 1/2 elewacji każdego budynku od strony placu. Na placu możliwa jest realizacja niewielkich, parterowych obiektów usługowych o lekkiej konstrukcji drewnianej lub stalowej. Wprowadzono zakaz lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz stosowania ogrodzeń z prefabrykowanych płyt betonowych, metalowych, tworzyw sztucznych lub innych pełnych. Ogrodzenia od strony drogi i objęte jednym przedsięwzięciem inwestycyjnym muszą mieć jednakowy wygląd i wysokość maksymalną 1,5 m.

Główne funkcje terenu w poszczególnych częściach obszaru:

Część północna:

Funkcje usług centrotwórczych – usługi administracji, zarządzania, biurowe, nauki, oświaty, zdrowia, handlu, gastronomii, kultury, sportu, rekreacji, hotelarstwa i rzemiosła.

Część południowa:

Funkcje usługowo-przemysłowe – przemysł high-tech, park technologiczny, centra laboratoryjne
i wdrożeniowe itp.

Część wschodnia:

Funkcje usług nieuciążliwych lub mieszkaniowo-usługowych.

KOMUNIKACJA

Główną ulicę obszaru stanowi ulica lokalna o przebiegu północ-południe, powiązana skrzyżowaniami z drogą krajową nr 91 i ul. Wojska Polskiego. Pozostały układ komunikacyjny tworzą drogi dojazdowe oraz ciągi pieszo-rowerowe. Parkingi w terenach funkcyjnych należy wykonać według ustalonych minimalnych wskaźników miejsc postojowych.

SZCZEGÓŁOWE PRZEZNACZENIE TERENU:

Część północna:

Tereny usługowe oraz przestrzenie publiczne: 1.U, 2.U, 25.KDPL, 13.ZP, 10.ZP, 12.ZP, 11.ZP, 3.U, 16.KDX, 17.KDX, 22.KDD oraz 4.U.

Tereny usługowe:

1.U – 2,7900 ha

2.U – 0,9345 ha

3.U – 1,4145 ha

4.U – 0,8725 ha

• Przeznaczenie podstawowe – funkcje usług centrotwórczych,
• Przeznaczenie uzupełniające – funkcje mieszane mieszkaniowo-usługowe, parkingi, garaże wbudowane, zieleń urządzona, elementy małej architektury, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.
• Podstawowe parametry kształtowania zabudowy:

–      wskaźnik intensywności zabudowy – od 0,5 do 2 włącznie;

–      wysokość zabudowy – do 17 m i do 5 kondygnacji;

–      dopuszcza się sytuowanie zabudowy na granicy działki.

Przestrzenie publiczne: 25.KDPL, 13.ZP, 10.ZP, 12.ZP, 11.ZP, 16.KDX, 17.KDX, 22.KDD.

• Przeznaczenie – plac publiczny, zieleń urządzona, skwery, zieleńce, trawniki, ciągi piesze i pieszo-jezdne, ścieżki rowerowe, wyposażonych w elementy małej architektury, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, drogi dojazdowe.

Część południowa:

Tereny zabudowy usługowej i przemysłowej:

8.UP – 4,1245 ha

9.UP – 1,2210 ha

• Przeznaczenie – funkcje usługowe, nieuciążliwe funkcje przemysłowe, nie należące do kategorii negatywnie oddziałujących na środowisko: przemysł high-tech, park technologiczny, centra laboratoryjne i wdrożeniowe itp., drogi wewnętrzne, place manewrowe, parkingi, magazyny, garaże, zieleń urządzona, elementy małej architektury, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.
• Podstawowe parametry kształtowania zabudowy:

–      wskaźnik intensywności zabudowy – od 0,2 do 1,5 włącznie;

–      9.UP: wysokość zabudowy – do 12 m i do 3 kondygnacji.

–      8.UP: wysokość zabudowy – do 20 m i do 5 kondygnacji, a wzdłuż zachodniej granicy w strefie wyższej zabudowy /o szerokości 50 m/ wysokość zabudowy – do 30 m i do 7 kondygnacji.

• Nakaz realizacji zieleni izolacyjnej.

Część wschodnia:

Tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej:

6.U/MW – 0,9500 ha

7.U/MW – 1,4930 ha

• Przeznaczenie – funkcje mieszkaniowe mieszane mieszkaniowo-usługowe, parkingi, garaże wbudowane, zieleń urządzona, elementy małej architektury, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.
• Nakaz realizacji pasa zieleni izolacyjnej o szerokości 10 m o funkcji krajobrazowej wzdłuż wschodniej granicy obszaru opracowania planu, w sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, z preferencją dla gatunków zimozielonych.
• Podstawowe parametry kształtowania zabudowy:

–      wskaźnik intensywności zabudowy – od 0,5 do 1,5 włącznie;

–      wysokość zabudowy – do 14 m i do 4 kondygnacji nadziemnych;

–      dopuszcza się sytuowanie zabudowy na granicy działki budowlanej.

UWAGA

Niniejszy tekst jest streszczeniem projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ma charakter informacyjny. Dla potrzeb projektowych i formalnych obowiązują ustalania zawarte w polskiej wersji planu.